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  • 最も重要なのはコンセプトを明確にする

    サービス付き高齢者向け住宅のコンセプトを創るにあたって、どのように考えていけばいいのでしょうか?
    開設のステップは5段階あります。

    まずは立地です。
    繁華街や山の中は避けていくべきです。次にサービスの選択と入居者層の選択です。どのような入居者をターゲットにするかです。

    その次には料金設定
    賃料はいくらなのか食費はどうするのか。同業者価格の調査や、金利・経済状況なども考慮しなければなりません。

    その他のサービス費用はもらうのか?などです。
    サービスの選択に具体的な金額をのせて、近隣の相場とあわせていきます。次にプランニング、ゾーニングです。導線計画で2~3人のスタッフを減らすことが可能になります。そういった計画をへて、スタッフの採用を行い、入居者の募集を行って行きます。

    サービス付き高齢者向け住宅はどんな色にでも染まります。ですから運営する事業者は、コンセプトをしっかり持って、どのようなサービス付き高齢者向け住宅にしたいのかを明確にして、運営することが大事になってくると思います。

    私たちも、いろいろなコンセプトのサービス付き高齢者向け住宅を開発させて頂き、地域のネットワーク化を図っています。入居者の選択、サービス付き高齢者向け住宅の定義の再構築をしていくことが必要です。まだまだサービス付き高齢者向け住宅は増えていきます。地主さん、家主さん、サービス付き高齢者向け住宅の建築いつやるか?

    今でしょ!!

  • サービス付き高齢者向け住宅に必要なのは、しっかりとしたコンセプト

    サービス付き高齢者向け住宅は位置づけが重要

    サービス付き高齢者向け住宅とは、安否確認と生活相談のサービスが付いた賃貸マンション(有料老人ホーム)といった位置づけですが、その位置づけが広域過ぎて、実態がみにくくどこまでのサービスを提供してくれるのかが分かりません。これは運営しようとしている事業者にも当てはまることで、新規開業した運営事業者の躓きがここにあります。

    サービス付き高齢者向け住宅は、建てば入るものではありません。ビジネスとしてしっかりととらえなければ失敗してしまいます。たとえば「お客様は誰なのか?」です。

    広域すぎでお客様が定まらなければ、ニーズを拾えるよい建物にはなりません。具体的に言うと、この建物は「医療依存度の高い方に入ってもらう」「自立で余生を有意義に過ごしたいと思っている人に入ってもらう」「なるべくお金をかけないで過ごしたい人に入ってもらう」「終末期を安心できる施設で迎えさせたいと思っている人に入ってもらう」すべて、サービス付き高齢者向け住宅で受け入れは可能です。

    しかし、果たして上記の人たちを同じ建物で暮らせるのでしょうか?
    答えはNOです。たとえ暮らせたとしても、収益はなかなか上がらないと思います。というよりも、理念がない施設には入居者もスタッフもついてこないので、1、2年はどうにかしのげても、3年目からは考えなくてはならないと思います。

  • 進む高齢化社会の果てには?

    高齢者の人口は大都市圏と沖縄の大幅増が目立ち、研究所は「高度成長時代に全国から都市に出てきた世代が高齢化するため。米国占領下にあった沖縄では県外流出が少なかった」と説明しています。

    市区町村別(福島県を除く)でみると、52年には約7割の自治体で総人口が20%以上減少し、全自治体の20%以上となる370自治体が、人口5千人未満となる。65歳以上が40%以上を占める自治体は半数を超えて、地域別では北海道、東北、中国、四国で高齢化が進む自治体の割合が高くなっている。

    この先、人口減少に歯止めがかからなければ、この数値は「現実化」する可能性が高いといえます。

    土地活用を考える場合「2040年」というのは、今から27年後の事なので、30年返済でマンション経営を来年からする場合には、ワンルームマンションの場合は、ファミリー向けマンションの場合は…と考えると、よほど計画性を持って経営戦略を考えてマンションを建てなければ、この「人口減少」の影響で、将来、空室問題に直面し、不動産会社を走り回らなければならない可能性は非常に高くなってくるでしょう。

    この人口問題は、日本が抱える大きな問題の一つですが、地主、家主様にとっても、今後の土地活用を考えるうえでは、決して無視できない問題といえます。

    この現実を見たときに、どのような土地活用をするのかというのがおのずと見えてくるのではないでしょうか?

  • 30年後はどうなる?人口問題で考える土地活用

    人口問題研究所の発表では…

    少子高齢化が進むわが国、日本ですが、国立社会保障・人口問題研究所が人口に関するすごいデータを発表しました。
    その発表とは、2040年の総人口は、すべての都道府県で2010年を下回り、約7割の自治体で2割以上減少するというものです。

    推計によると、都道府県ごとの人口は、2037年までに沖縄県が減少に転じ、2052年には全都道府県で22年より減少。秋田県、青森県、高知県、岩手県、山形県の順で減少率が高くなっています。

    現在の人口に占める65歳以上の割合は、2022年に29.6%になり、1位の秋田県が2052年も43.8%でトップをキープしており、もっとも低い沖縄県でも約17%から約30%に増加していきます。全都道府県で65歳以上の人口は3割を超えて、75歳以上の割合も、2052年には40道府県で2割を超えていきます。

    都道府県の別の人口でみると、65歳以上の人口が30年後に1.5倍以上に増えるのは、「沖縄県」「神奈川県」「東京都」の1都2県で、75歳以上の人口が30年後に2倍以上に増えるのは「埼玉県」「神奈川県」の2県になります。

    これがどういうことを意味するのか…

  • 老後に安心できる住まいの提供

    私たちが行っている事業は「仲介」です。高齢者福祉住環境支援機構の活動理念である『高齢者が安心して暮らせる住まいの提供』という観点から、その入居者さんの経済状況、介護度、疾患、ADLなどを徹底的にヒアリングして、その人のニーズにあった建物を専門家としてアドバイスさせて頂き、施設の同行見学などを行っております。おかげさまでスタートしてから10組のお客様と制約させていただくことができました。

    私たちは、一つの施設の営業マンではなく、完全中立な仲介業だからこそできることだと思っています。認知症の施設に認知症じゃない方がお住まいになる、元気な高齢者が、ナーシングホームに入る、すべて施設中心で入居させているミスマッチによるものだと私は思っています。 一人一人のニーズに合った住宅に住んで頂くことで、住宅同志の連動ができ、その地域のネットワークができ、相乗効果が生まれてくると確信しています。これを繰り返すことにより、より需要と供給のギャップが見えてきます。  そして、そういったニーズを補うために私たちは、土地活用の一つとしての高齢者住宅を供給していきたいと思っています。

    安定して土地活用をするには、借主の事業を見る必要がある、お客様を見つける必要がある、こういう当社の思いと、高齢者に安心できる住まいを届けたい、ニーズに合った住まいの情報提供をしたいという、機構の思いが相乗効果を発揮して、地域で支える福祉を実現していければと思っています。

  • 土地活用で実現させる、地域で支える福祉

    サービス付き高齢者向け住宅の仲介をする理由

    当社では、おかげさまで19棟の高齢者住宅を契約させていただきました。色々な介護事業者さんとお話の中で多く言われる事が、高齢者の入居の斡旋でした。

    そうしたニーズの中で、NPO法人『高齢者福祉住環境支援機構』の活動の一つでもある高齢者住宅の仲介事業を本格的に始動させる流れとなりました。
    45期が始まった時点で、高齢者が暮らせる住宅を調査し、事業者と契約をさせて頂きました。登録させていただいた住宅は、介護付き有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、住宅型有料老人ホーム、高専賃などいろいろあります。

    今までの高齢者住宅の探し方は、ソーシャルさんやケアマネさんが知っている施設を紹介するというパターンが多かったのですが、今は紹介サイトが発達してきましたが、しかし紹介サイトは、ただ紹介するだけで、本当のお客さんのニーズを掴めるものではありませんでした。たとえば、入居者さんはサ高住と住宅型有料老人ホームの違いも分からないまま、この住宅がどんなサービスをしてくれるのかもあいまいなまま入居していたりするのです。

  • サービス付き高齢者向け住宅、どんな入居者に入ってもらうか?

    これまでは、介護事業者とタイアップして行う、サービス付き高齢者向け住宅が多かったのですが、これだけ多くのサ高住ができたことで、施設はこぞって入居者の獲得に乗り出しています。もちろん入居者が入らないと仕事にならないのですが、誰でもかれでも入居させてしまうために、施設の特徴がなく価格での勝負になってしまっています。

    そこで私たちは、入居斡旋仲介事業を行うことにより、施設のレベルの向上と施設の特徴をどんどんアピールできる仕組みを作ろうと思っています。元気な高齢者は元気な高齢者のための施設へ、終末期を迎える高齢者は、安心して終末期を迎えられる施設へ、といった住み分けが大事になってくると思います。

    そうすることにより、施設自体も共存共栄できるのではないかと思っています。

    だからこそ、今私たちは行っているNPO法人での活動が、今後の高齢者住宅のベースになればという思いで続けていこうと思っています。

    まだまだ需要はありますが、箱を作っただけのサ高住ではもういけません。しっかりと計画を立てて、サービスを決め、お客様(入居者)を決めて事業を行う、そういった施設しか生き残っていかないでしょう。また、そういった施設を私たちのNPO法人でも運営していきたいと思っています。

  • NPO法人高齢者福祉住環境支援機構本格始動!

    高齢者の暮らしや住まいを支援する

    「特定非営利活動法人高齢者福祉住環境支援機構」は、進和建設工業株式会社が主体となっている、堺市認定の高齢者の暮らしや住まいに関して支援を行う法人です。この度、ようやく本格始動することになりました。

    http://www.welfare-life.net/

    私たちはこれまで、建設会社として、高齢者の住宅の改善、福祉住環境教育にまちづくり、サービス付き高齢者向け住宅の建設、地域ボランティアなど、様々な活動を行ってまいりました。そうしたこれまでの活動を通して、生活の多様性、ニーズなどが各専門領域を統合した、きめ細かい対応がますます重要になっている事を実感しています。

    そこで、私たちは、職能と実績をいかして、高齢者の住環境に対する組織的な活動を、地域に根ざして始めました。具体的には、住宅のバリアフリーリフォーム事業や、生きがいプログラムの実施、高齢者が安心して暮らせる住まいの研究などです。また、既存のサービス付き高齢者向け住宅等の「評価基準」を作成し、粗悪な高齢者住宅の排除、良質な高齢者住宅の推進を測り、住環境整備の水準を全体的に向上させていくことだと考えます。

    また、生きる事は住まいに限定されるものではなく、移動や交流も含めて地域全体をとらえていく事が必要です。かくして「住むこと」すなわち「生きること」を総合的に追求する調査・研究・発信・実践する団体としてやって行こうと思っています。

  • サービス付き高齢者向け住宅の需要、実際はどうなのか?

    高齢者住宅普及促進事業は国の医療政策・介護政策に切っても切り離せない事業です。国はお金がありませんので、高齢者を、病院や施設ではなく、在宅(在宅とは、広い意味で自宅だけでなくグループホームや住宅型有料老人ホーム、サービス付高齢者住宅等も含みます)に移行していき、医療費・介護費を縮小させようとしています。

    では、どのくらいの需要が見込まれるのでしょうか?

    堺市を調査した結果をご紹介します。

    堺市では平成20年度時点で年間43,378人(内、新規10,361人、変更2,856人、更新29,725人、転入436人)の方が介護申請を行っています。平成23年には高齢者数に対する要介護度認定者数が20%を超えると予想されており、全国平均16.3%を大きく上回る数値が出ております。特養における、待機者数の延べ人数は、5,366人ですが、堺市役所が把握している人数では、実待機者数1,629人であり、単純 に平均して1人3施設以上は入居申込みをしていることになります。予防を除く在宅介護利用者14,375人の11.33%の人が待機をしている状況です。ただし、潜在需要はその1.3倍にあたる2,117人と推計されます。

    また、第四期介護計画(平成23年度までの事業計画)により672床の介護施設の増床の計画があります。足し引きすると2117―672人=1445人が介護施設等への入居希望があると考えられます。今後、高齢者が増えることを考えても、最低1445戸の高齢者の住まいが不足していることになります。1445戸不足しているなら、建てたら埋まるのでは?いえ、実際はそんなに甘くありません。私自身も無計画で高齢者住宅を建築して失敗しているのを見ています。

    ここで、失敗している高齢者住宅の特徴を挙げると、

    1. 賃料が高い
    2. 介護サービスがない

    の2点です。賃料が高いといいますか、マーケティングをきちんとせず、建築費が高いから家賃はこのくらい必要だということで、ギンギラの装飾をつけた高齢者住宅で、家賃が9万円、立地も悪い物件がありましたが、1年も持ちませんでした。また、名前だけの高齢者住宅もたくさん出ています。運営事業者が借上げもしていません。3棟ほど見に行きましたが、入居もパラパラ入っているくらいでした。借上げていないのでオーナーさんは確実に持ち出しだと思います。いまだ、こういった高齢者住宅を提供しているコンサルタントという人がいっぱいいるのには驚きます。

    高齢者住宅は、

    1.ローコスト

    2.低価格設定

    3.バリアフリー化

    4.安心できる運営事業者による  借上げ・運営

    この4点が大事になってきます。高齢者住宅は確実に必要不可欠な建物です。確実に社会貢献のひとつになります。しかし、社会貢献という文句に騙されてしまったオーナーさんがおられるのも事実です。だからこそ今、高齢者住宅のスタンダードを作っていきたいと思います。

  • サービス付き高齢者向け住宅の「サービス内容」には何があるの?

    「サービス付き高齢者向け住宅」の登録基準のサービスの欄を見るとこう書いてあります。

    「少なくとも状況把握(安否確認)サービス、生活相談サービスを提供―社会福祉法人、医療法人、指定居宅サービス事業所等の職員または医師、看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員、ヘルパー2級以上の資格を有する者が少なくとも日中常駐し、サービスを提供する。常駐しない時間帯は、緊急通報システムにより対応。」です。

    要するに、ほとんど何もしなくても「サービス付き高齢者向け住宅」を名乗ることはできるのです。だからこそ、サービス付き高齢者向け住宅は、運営事業者の色や、考え方などが出てくるのです。

    平成22年の実績データでみると「サービス付き高齢者向け住宅」の運営事業者は、介護サービス事業者(株式会社+その他)」が48.7%、ついで「医療法人」16.4%、「社会福祉法人」8.9%、「その他」が5.5%です。

    この運営事業者の割合をみてみると、介護事業者が一番多いので、サービスとしては介護サービスを行う住宅が多いということが分かります。医療法人が行う住宅は、病院からの退去者の受け皿として考えており、診療所も併設していることが多く、これは医療サービスを行う住宅です。また、運営事業者を問わず、食事を提供すると答えている事業者は98.8%になっており、ほぼ食事サービスは必須のサービスと捉えられているようです

  • 「事業」を始めるその前に…

    国はサービス付き高齢者向け住宅に力を入れている、そこで何が一番大事になってくるのか?

    それは「どのような入居者を集めるのか」が大事になってくるのです。

    土地活用をお考えの地主様は、ここを注意して事業提案を聞いていただくことをお勧めします。どんな事業者なのか、どんなサービスをしたいのか、どんな入居者を集めようとしているのか、どんな収益をとろうとしているのか、賃料設定はどうか…。「サービス付き高齢者向け住宅だから安心」ということは絶対にありません。

    これは、地主様にとって「事業」ですので、バックグランドデータも大事になります。もちろん、運営事業者の思いや考え方はもっと大事ですので、私たちも注意しながら、マッチングを行っていきたいと思っています。

    なお、大阪市や堺市などではまだまだ供給が足りていません。今はまだ補助金制度があります。供給が増えると補助金が減ったり、無くなりますので、ご計画を進められる方は、お早めにご相談下さい。

    安心できる運営事業者選びが成功の第一歩です。どうか皆さんもスタートに立つ場合は、入念に、本当に信頼できるかどうかの確認をお願いします。

  • 補助金、税制優遇を活用!サービス付き高齢者向け住宅のススメ

    補助金には、税制による優遇があります。これは高齢者優良賃貸住宅の優遇を引き継ぐ形で、所得税、法人税、固定資産税、不動産取得税の支援があります。

    具体的には、床面積が25㎡/戸(専用部分のみ)で10戸以上の場合には、所得税及び法人税が5年間の40%の割増償却をすることが出来ます。また、床面積が30㎡/戸(共有部分を含む)で5戸以上で、建設費の補助を受けている場合には、固定資産税が5年間2/3に軽減されます。不動産取得税は、30㎡/戸(共用部分を含む)5戸以上で、補助を受けている場合には、家屋は課税標準から1200万円/戸の控除が、土地は家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価額を減額できます。

    例えば、30戸(戸あたり30㎡)のサービス付き高齢者向け住宅を戸当たり900万円で800㎡の土地に建設、土地は1億円で購入したとします。

    特例が無い場合は、固定資産税227万円+不動産取得税(家屋)486万円+不動産取得税(土地)90万円=803万円になり、5年間の合計は1,585万円になります。これが、特例措置を使うことで、固定資産税76万円+不動産取得税(家屋)0円+不動産取得税(土地)0円=76万円となり、5年間の合計は344万円になります。減税額は、固定資産税が151万円、不動産取得税(家屋)が486万円、不動産取得税(土地)が90万円になり、年間の合計が727万円、5年間だと1,241万円の減税になります。

    補助金や税制の優遇を見るだけでも、国がサービス付き高齢者向け住宅に力を入れていることがよくわかります。

     

  • サービス付き高齢者向け住宅とは?

    今まで高齢者住宅としてうたわれていました、高齢者円滑入居賃貸住宅、高齢者専用賃貸住宅、高齢者優良賃貸住宅の3つが統合され、新しい名称「サービス付き高齢者向け住宅」と変わりました。原則25㎡以上(共同利用の居間、食堂、台所等が十分な面積を有する場合は18㎡以上)で、台所、水洗便所、収納設備、浴室の設置を行い、3点以上のバリアフリー化(手摺の設置、段差の解消、廊下幅の確保)をすること。また、サービスの要件は、社会福祉法人、医療法人又は居宅介護サービス事業者の職員等が常駐するなどにより、緊急通報及び安否確認サービスの体制があり、賃貸借方式またはこれに準じた契約をすることにより、

    〈補助金〉
    ■住宅
    新築 1/10(上限100万円/戸)改修 1/3(上限100万円/戸)
    ■高齢者生活支援施設
    新築 1/10(上限1000万円/施設)、改修 1/3(上限1 000万円/施設)

    の補助金が出ます。